Rosnące zainteresowanie rynkiem nieruchomości w krajach europejskich sprawia, że coraz więcej inwestorów zastanawia się, czy zakup lokalu mieszkalnego na firmę za granicą jest możliwy, opłacalny i legalny. Okazuje się, że kupno mieszkania na działalność gospodarczą w krajach UE to nie tylko realna możliwość, ale również popularna strategia optymalizacyjna.
Jeśli planujesz długofalową ekspozycję na zagraniczne rynki lub szukasz sposobu na ochronę i pomnażanie kapitału – inwestuj w nieruchomości za granicą przez spółkę, która daje większe możliwości operacyjne, podatkowe i organizacyjne niż zakup prywatny. Poniżej znajdziesz konkretne informacje, jak to działa w praktyce.
Dlaczego warto kupować nieruchomość przez firmę?
Zakup mieszkania przez spółkę (najczęściej sp. z o.o., S.L., GmbH lub Ltd) w wielu krajach Unii Europejskiej niesie szereg korzyści:
optymalizacja podatkowa – dochody z najmu lub sprzedaży mogą być opodatkowane na preferencyjnych zasadach,
oddzielenie majątku firmowego od prywatnego – zabezpieczenie aktywów,
możliwość łatwiejszego przekazania nieruchomości (np. poprzez sprzedaż udziałów w spółce),
większa elastyczność w rozliczaniu kosztów eksploatacyjnych (koszty księgowe, podróże, remonty).
Co istotne – wiele krajów nie wymaga, aby spółka miała siedzibę na ich terytorium, co oznacza, że możesz inwestować w nieruchomości za granicą jako polska firma. W niektórych przypadkach warto jednak rozważyć założenie lokalnej spółki – szczególnie jeśli planujesz długoterminową obecność.
Jakie kraje UE dopuszczają zakup nieruchomości na firmę?
W większości państw członkowskich UE, zakup mieszkania przez spółkę – niezależnie od kraju jej rejestracji – jest całkowicie legalny. Różnice pojawiają się w zakresie formalności i opodatkowania.
Przykładowe regulacje:
| Kraj | Możliwość zakupu na firmę | Uwagi |
|---|---|---|
| Hiszpania | Tak | wymagany NIF, wpis do rejestru i tłumaczenia dokumentów |
| Portugalia | Tak | spółka musi mieć numer NIF i lokalnego pełnomocnika |
| Francja | Tak | obowiązkowy adres korespondencyjny w kraju |
| Niemcy | Tak | pełna swoboda dla firm z UE, konieczność rejestracji w urzędzie skarbowym |
| Włochy | Tak | proces z udziałem notariusza i rejestracji w Agenzia delle Entrate |
| Chorwacja | Tak | przy zakupie gruntu może być wymagana spółka lokalna |
We wszystkich tych przypadkach firma musi posiadać pełną dokumentację: KRS (lub odpowiednik), umowę spółki, numery identyfikacyjne (np. NIP, VAT UE) oraz pełnomocnictwa, jeśli zakup odbywa się zdalnie.
Zakup mieszkania – krok po kroku w strukturze firmowej
Choć proces może się różnić w zależności od kraju, można wyróżnić kilka standardowych etapów:
Weryfikacja spółki – przygotowanie dokumentów rejestrowych i identyfikacyjnych.
Uzyskanie numeru podatkowego w danym kraju – np. NIF (Hiszpania), NIPC (Portugalia), TIN (Francja).
Wybór nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej – często z zadatkiem.
Zawarcie umowy ostatecznej w obecności notariusza – na podstawie pełnomocnictwa lub osobiście.
Rejestracja własności i zgłoszenie do lokalnego urzędu skarbowego.
Ewentualne zgłoszenie działalności najmu – w przypadku wynajmu krótkoterminowego.
Warto dodać, że część formalności można przeprowadzić zdalnie – np. przez konsulat, notariusza polskiego z apostille lub kancelarię partnerską działającą w danym kraju.
Opodatkowanie nieruchomości posiadanych przez firmę
Jednym z najważniejszych aspektów zakupu nieruchomości na firmę jest sposób rozliczenia dochodów i podatków. Tutaj pojawiają się znaczące różnice między krajami.
Na co należy zwrócić uwagę:
czy firma musi płacić podatek od dochodu z najmu w danym kraju,
jak wygląda umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania,
czy firma może odliczyć koszty eksploatacyjne i remontowe,
czy firma jest zobowiązana do płacenia VAT przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego.
Przykład: w Hiszpanii firmy płacą 25% podatku CIT, ale mogą odliczać amortyzację, opłaty wspólnotowe i prowizje. W Portugalii obowiązuje system IRS/CIT, który pozwala na korzystne rozliczenie kosztów w przypadku wynajmu.
Kiedy warto założyć spółkę lokalną?
W wielu przypadkach polska firma może swobodnie kupować nieruchomości zagraniczne, jednak są sytuacje, gdy warto rozważyć założenie spółki na miejscu:
planujesz zakup wielu nieruchomości i prowadzenie najmu profesjonalnie,
chcesz uzyskać rezydencję podatkową lub wizę inwestorską (np. Golden Visa),
lokalne przepisy wymagają spółki (np. przy zakupie gruntu w Chorwacji lub Francji),
zależy Ci na lokalnym rozliczaniu podatków i korzystaniu z usług księgowych na miejscu.
Założenie spółki w UE jest stosunkowo szybkie i tanie – zwłaszcza w krajach przyjaznych inwestorom (Hiszpania, Portugalia, Cypr). Koszty utrzymania firmy (księgowość, podatki, reprezentacja) trzeba jednak ująć w kalkulacji inwestycyjnej.
Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości za granicą, struktura firmowa może być nie tylko wygodnym, ale też strategicznie opłacalnym rozwiązaniem. Przejrzystość, oddzielenie majątku, elastyczność podatkowa – to tylko część zalet, które zyskujesz. Warunkiem sukcesu jest jednak dobra znajomość przepisów, precyzyjne planowanie i współpraca z lokalnymi doradcami. W Europie wiele rynków otwiera się na inwestorów z Polski – wystarczy działać z głową, cierpliwie i zgodnie z przepisami. Bo wtedy nieruchomość staje się nie tylko adresem – ale narzędziem do budowania wartości.
